¿Cómo se mide la vida útil de una vivienda?

Estamos acostumbrados cambiar de coche o de teléfono móvil cuando comienza el  goteo de reparaciones o se ralentiza el funcionamiento por que la memoria no da para más, respectivamente. Entonces, consideramos que la vida útil del vehículo o del coche ha tocado a su fin y los reemplazamos pero, ¿qué sucede con una vivienda? ¿es posible determinar la vida útil de un edificio?

Existe una certificación oficial, la norma ISO 15686-1 que, precisamente, se creó con ese cometido, esto es, ayudar a determinar y estimar la vida útil y durabilidad de un edificio. Y ahí es donde nos topamos con la primera de las confusiones más habituales: no es lo mismo vida útil que durabilidad

La norma ISO define vida útil como “el período de tiempo después de la instalación o construcción durante el cual un edificio o sus partes cumplen o exceden los requisitos mínimos de rendimiento para lo cual fueron diseñados y construidos”. La durabilidad, en cambio, se refiere más a la habilidad de un edificio o sus componentes para alcanzar el rendimiento óptimo de sus funciones sin realizar trabajos de mantenimiento correctivo ni reparaciones. Por simplificar, podríamos decir que si se construye con criterios de durabilidad, se prolongará la vida útil de las viviendas

Vida Util

Métodos de evaluación

Conocer la diferencia entre conceptos es importante, porque determinan las diferentes maneras que hay de calcular la vida útil de una edificación: 

  • Método por factores de ISO 15686. Es la más extendida y podríamos decir que la más recomendable. Se basa en una serie de factores de durabilidad y de lo que en arquitectura de se conoce como la vida de diseño que, en esencia, es una vida útil de referencia.
  • Pruebas de Laboratorio. Es un método mucho más costoso, porque se basa en realizar pruebas de laboratorio de envejecimiento acelerado de materiales/componentes del edificio, a modo de simulación, para determinar así su durabilidad y, con ello, la vida útil. En los últimos tiempos se está recurriendo a tecnologías de Inteligencia Artificial para ello.

Factores a considerar

Así pues guiarse por la norma ISO es el mejor mapa de ruta para determinar la vida útil de la vivienda, teniendo siempre muy presente que no se trata de un método exacto que responda a una fórmula matemática precisa. Además, cuanto mayor sea la experiencia del diseñador y arquitecto, más certero será el cálculo. Podríamos agrupar en siete los grandes factores que es preciso tener en consideración:

  • Calidad del diseño arquitectónico y constructivo, en el que la experiencia del arquitecto juega un papel crucial.
  • Calidad de los materiales. Factores como la materia prima y fabricación de dichos materiales influyen en estos parámetros que, por lo general, han de cumplir con unas normas técnicas.
  • Medio ambiente interior. Todas las condiciones referentes a la temperatura, humedad, ventilación, iluminación, etc. dentro de la vivienda. 
  • Medio ambiente exterior. A las condiciones contempladas en el interior, es preciso incluir también otras como el viento, la radiación del sol, las precipitaciones, etc. que influyen en fachada, tejado, cimientos, etc.
  • Calidad de la mano de obra. Cómo se haya ejecutado la construcción por parte de la mano de obra impacta directamente en la durabilidad de los componentes y, por tanto, en la vida útil del edificio.
  • Uso que se da al edificio. No siempre el diseño del edificio se corresponde con el uso posterior que se le da. Por ejemplo, aquellas edificaciones proyectadas como viviendas a las que se dé después un uso de taller o fábrica, casi con toda probabilidad, verá restada su vida útil.
  • Mantenimiento. A lo largo de los años de una vivienda, los trabajos que se realicen de mantenimiento, así como la profesionalidad de los mismos, pueden alargar o acortar la vida útil.

Realizar una estimación exacta de la vida útil de una vivienda es complejo, más aún si, además de los factores mencionados, sumamos la relación de riesgos a los que se verá sometido el edificio durante su uso y el modo en que se afrontarán los posibles daños derivados de esos riesgos. Sin embargo, es posible realizar estimaciones y ello nos guiará en la toma de decisiones para garantizar nuestra seguridad y bienestar. 

Nick Filip

Gerencia y Dirección Comercial - General Manager & Commercial Manager

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